23 Aug 2024 What's New

Бостонская недвижимость: что доступно и недоступно? 

Пока легальные и нелегальные иммигранты пытаются любыми способами попасть в Америку, те, кто уже здесь живет, нередко оказываются в такой ситуации, что жить им негде – или не на что. Цены на недвижимость в крупных городах и пригородных районах становятся недоступными не только для иммигрантов, еще не успевших встать на ноги в новой стране, но и для американцев со средним достатком.  

Бостон – не исключение: стоимость жизни в городе и бостонской метрополии постоянно растет, жилье становится все менее доступным. Из-за этого наблюдается отток населения – Массачусетс уже потерял около 50 тыс. жителей, уехавших в более дешевые места. Америка большая и разная, и если тебе плохо в одном месте, ты всегда найдешь другое, где будет лучше. 

Глобальный опрос Gallup International показал: каждый третий житель планеты (36%)  хотел бы эмигрировать. Так что тенденция движения по-прежнему сохраняется. Бостон – один из тех метрополий, куда люди будут прибывать всегда, несмотря на любые социально-экономические и прочие проблемы. Риэл-истейт может дешеветь (во время рецессий, бывает, даже катастрофически) где угодно, но не в Нью-Йорке, Бостоне и Сан-Франциско с их пригородами. Недвижимость в этих мегаполисах устойчива к любым рецессиям – даже большой экономический спад не сбивает там цены на недвижимость больше, чем процентов на десять, да и то ненадолго.

Почему? Об этом – в нашей статье. Из нее вы также узнаете, как можно жить, в городе с дорогим жильем имея скромный достаток (и, добавим, высоким качеством жизни). 

Почему в Бостоне дорогое жилье 

Бостонская метрополия – крупнейший научно-образовательный центр Америки, в котором лучшие вузы мира соседствуют с самыми передовыми инновационными компаниями, работающими в наиболее перспективных областях. В сфере научно-технического прогресса Бостон занимает на Восточном побережье США такое же лидирующее место, как Сан-Франциско – на Западном. 

Колыбель американской демократии, родина первых капиталов Америки, Бостон неуклонно растет и развивается уже четыре столетия, продолжая привлекать лучшие умы – ученых, специалистов со всех концов света, а также тех, кто стремится получить образование во всемирно известных вузах Массачусетса (помимо звезд первой величины – Гарварда и MIT, – в штате есть еще более ста университетов и колледжей высшей пробы). Массачусетс также славится высоким уровнем своего школьного образования. И в целом качество жизни тут – одно из лучших в Америке. Поэтому высокий спрос на жилье и дороговизна риэл-истейта будут, видимо, сохраняться в обозримом будущем.  

Небоскребы и заоблачные цены 

Кого-то бостонский рынок недвижимости отпугивает своими ценами, а кто-то стремится на этом рынке хоть что-то ухватить и пустить корни в Массачусетсе. 

Рассказывая об элитной 61-этажной башне в центре Бостона, по адресу One Dalton Street (там находится отель Four Seasons и размещаются квартиры-кондоминиумы), газета The Boston Globe описывает «крохотную» квартирку-студию площадью 36 кв. м, где каждый квадратный метр (в переводе на интернацинальную систему) стоит $25,600, а стоимость всего скромного владения, напичканного футуристической техникой, составляет $895 000.

Но это – еще не бостонский предел: цены на городском рынке жилья местами уже превысили отметку $ 30,000 за 1 кв. м. Это, конечно, еще не Монако, где за квадратный метр земли (без застройки) надо отдать почти $100,000, но тоже впечатляет. Бостон уверенно вошел с шорт-лист самых дорогих городов, наряду с Женевой, Цюрихом, Сингапуром, Лондоном и другими мегаполисами, в то время как в этом году Массачусетс стал самым «Дорогим» Штатом Америки . А грядущий мундиаль FIFA 2026 года еще больше разогреет цены на рынке недвижимости.

Nota bene. Медианная стоимость квадратного метра в ближних пригородах Бостона колеблется от $ 5,500 до $ 12,000.

Лифт в небоскрёбе– это кладезь ценных контактов 

Boston Globe пишет о богатых и знаменитых, живущих в здании One Dalton Street, и отмечает, что тесненькие студии покупают в основном те, у кого уже есть просторная трех-, или четырех-, или пятикомнатная квартира в этом дворце роскоши. Покупают для своей обслуги или просто в качестве склада – один господин, к примеру, держит в такой миллионной студии свою обувь, которой, очевидно, у него немало.  

Но есть и некоторое количество амбициозных аутсайдеров, которые (иногда не без основания) надеются, что покупка маленького и несуразно дорого кондоминиума по соседству с любимцами Фортуны позволит им «просунуть ногу в дверь», ведущую в царство удачи и процветания: «Даже лифт в этом здании – это уже целый кладезь ценных контактов», – пишет The Boston Globe

Почему жилья не хватает 

Казалось бы, рыночная экономика позволяет удовлетворить ажиотажный спрос на любой товар или услугу – в том числе и на недвижимость. Растет спрос – увеличивается предложение. Но не все так просто: есть причины, по которым процент вакантного жилья в Бостоне катастрофически низок – 0,4%. 

В развитых странах нельзя строить что, где и как попало: органы власти на местах устанавливают зонирование: вот это – промзона, это – зона жилого строительства, это – зона отдыха, это – охраняемая, заповедная зона… И жилую застройку тоже регулируют – и по этажности, и по плотности заселения, и по архитектурному стилю, и по всяким другим параметрам. При этом надо отметить, что штат Массачусетс относится к числу юрисдикций с наиболее строгим государственным регулированием строительства и жилищной сферы. 

О регулировании 

Еще один момент. В Америке жилье везде дорогое, если сравнивать здешние цены на дома и квартиры со странами находившимися ранее за «железным занавесом». Не вторгаясь в свободный рынок лобовыми государственными директивами (а также методами типа «наехать», «отжать», «нагнуть» и прочими атрибутами тоталитарно-мафиозной экономики), власти в Америке увеличивают доступность жилья более цивилизованными способами. Но – нет в мире совершенства – они не всегда и не везде работают. 

Например, мэрия крупного города может предоставить девелоперу, который строит элитный многоквартирный дом, определенные льготы в обмен на то, что какое-то количество квартир будет сдаваться ниже рыночной стоимости – значительно ниже, скажем, за $1,500 в месяц вместо $5,000.

Nota bene. Медианная стоимость аренды в городе и ближних пригородах колеблется от $ 3,500 за жилье с одной-двумя спальнями и до $ 5,000 за жилье с тремя спальнями.

Но девелопер может не согласиться, а когда соглашается, то речь идет о мизерном количестве льготных квартир – это большой дефицит. Недаром каждый год в Нью-Йорке, да и в других городах, разоблачают и арестовывают коррумпированных городских чиновников, которые торгуют льготным жильем – вернее, доступом к льготному жилью. (Да-да, коррупция есть везде, не только в России и Украине; она есть не только в Америке, но даже в наименее коррумпированной стране мира – Дании. Только масштабы разные: «совковые» масштабы близки к Нигерии и Венесуэле). 

Основной распределитель доступного жилья в США – федеральное министерство жилищного хозяйства и городского развития. Оно распределяет через свои местные органы ваучеры на жилье, которые, минуя руки неимущего квартиросъемщика, посылаются напрямую домовладельцу, покрывая определенную часть квартплаты. Но ваучеров для всех нуждающихся не хватает, а кроме этого, далеко не все домовладельцы их принимают. 

В ведении министерства также находятся десятки тысяч домов, предназначенных для людей с низким уровнем дохода. В них проживают порядка 1,5 млн семей, что, конечно, очень мало для страны с населением более 320 млн человек. Попасть в такие дома, где квартплата в разы ниже рыночного уровня, очень сложно.  

Этих домов могло бы быть больше, но муниципальные образования часто отказываются от размещения на своей территории льготного жилья – боятся притока нежелательного контингента: бедность часто идет рука об руку с преступностью, наркоманией и т.п. Они говорят федеральному правительству: Thank you, but no thank you. Оставьте себе свои финансовые щедроты.

Проблема жилья для бездомных и мигрантов 

Совсем недавно именно так ответило большинство жителей города Милтон (ближний пригород Бостона, с  населением  немногим более 28 тыс. человек), когда на референдуме их спросили, согласны ли они на многоквартирную застройку. Милтон – город, состоящий в основном из односемейных домов, в одном из которых родился Джордж Буш-старший.  

Еще два президента США – Джон Адамс и Джон Квинси Адамс – были уроженцами соседнего города Квинси (население – 101,6 тыс. человек), где также родился Джон Хэнкок, первый подписант американской Декларации о независимости и дважды губернатор Массачусетса. В общем, в этом районе бедных просят не беспокоиться.

Но именно их пытаются подселить к «богатеньким Буратино» власти штата, используя местный закон, который предписывает всем населенным пунктам, пользующимся пригородными поездами (а Милтон и Квинси таки пользуются) соглашаться на многоквартирную застройку. Посмотрим, кто кого… 

Новое «цунами» иммиграции

Тем временем гостей такого рода становится все больше: в дополнение к своим бездомным в Бостон прибывают тысячи мигрантов, которых раньше, в менее политкорректные времена, называли нелегальными иммигрантами или нелегалами (потом проповедники политкорректности удумали, что «человеческая личность не может быть нелегальной»).  

Пересекши нелегально южную границу США, эти люди стремятся попасть в один из управляемых демократами «городов-убежищ» типа Нью-Йорка, Бостона, Чикаго или Сан-Франциско, где их ставят на социальное довольствие, обеспечивают каким-никаким жильем в приюте и даже выдают некое подобие удостоверения личности. Добраться от мексиканской границы до заветных городов нелегалам помогают власти пограничного, правореспубликанского Техаса и солидарной с ним Флориды: грузят их на автобусы, самолеты и отправляют в путь-дорогу. 

Такое положение дел привело к тому, что приюты для бездомных в штате Массачусетс оказались катастрофически переполненными. В ноябре прошлого года количество людей, проживающих в таких приютах, превысило законодательно установленный в штате лимит – 7,500 семей. Вообще штат с 80-х годов гарантирует всем без исключения, независимо от статуса, крышу над головой, но с оговоркой: в пределах вышеуказанного лимита. Когда лимит превышается, правительство штата больше не обязано предоставлять жилье дополнительно нуждающимся.  

Поэтому, например, мигранты-нелегалы, которых разместили в превращенном в приют здании бывшего суда в Кембридже (где находится знаменитый Гарвард) и которые живут там в грязи и скученности, говорят, что им «еще повезло» – об этом писала недавно газета The Boston Globe

Доступное жилье: инициативы города и штата, федеральные программы и… лотерея 

Губернатор Массачусетса Моры Хили характеризует жилищный кризис в штате как «самый серьезный вызов, перед которым стоят все жители Массачусетса». И власти штата в этой ситуации не бездействуют. 

В Массачусетсе есть много разных программ, призванных помочь людям, нуждающимся в доступном жилье, – надо только разобраться в бюрократичеком хитросплетении и найти подходящий инструмент, который будет эффективным в вашем конкретном случае. Кто-то в состоянии справиться с этим самостоятельно, без посторонней помощи – для этого требуется свободное владение английским языком и компьютером. Ну, а если у кого-то нет ни денег, ни владения английским, ни компьютерных навыков, то таким людям придут на помощь и государственные органы, и общественные организации. 

Статистка субсидированного жилья 

Вот, например, есть такая Ассоциация общественных акций Массачусетса, сокращенно именуемая MASSCAP, под «зонтиком» которой собраны общественные организации разных муниципалитетов, оказывающие помощь нуждающимся людям в поисках работы, жилья, получении социальных пособий и т.д. Что касается жилищных дел, то в Ассоциации можно получить помощь в таких вопросах, как поиск доступного съемного жилья, получение ипотечного займа для покупки недвижимости, изыскание средств для дорогостоящего переезда в другой город, тяжбы квартиросъемщиков с домовладельцами и др. 

В Массачусетсе (при населении в 7 млн) более 70 000 человек живут в льготных квартирах – т.е это всего 0.1%. Для сравнения: в штате Нью-Йорк (население – 19,5 млн человек) обитателей субсидированного жилья – более 300 000, что является рекордом среди штатов США.

Арифметика подсказывает, что в Нью-Йорке все равно, в пропорции к населению, льготного жилья больше и не в последнюю очередь из-за общего количества бедных и разницы в среднем ежегодном доходе на душу населения:

  • Массачусетс – за чертой бедности – 10,4% с доходом в $53 400 (лидирующий показатель по США)
  • Нью-Йорк – 14,3% при $47 200

Жилищная лотерея 

Есть еще один, довольно интересный, способ получения жилья льготным путем: можно стать домовладельцем посредством участия в лотерее. Штат Массачусетс распределяет среди муниципалитетов гранты на строительство домов для последующей продажи по доступным ценам тем, у кого раньше не было своего собственного жилья, кто нуждается в нем и кто, имея скромный доход (его параметры зависят от муниципалитета, от размера семьи и др.) и суммарные активы не более $75 000 на семью, тем не менее может выплачивать 30-летний ипотечный заем с фиксированным годовым процентом. Подавайте заявление и требуемые документы и ждите подтверждения, что вас включили в список потенциальных счастливчиков. 

У жилищной лотереи есть свои непростые правила, их надо изучать, как и все другие законоположения, от которых зависит (мы можем не любить бюрократию, но это так) наша жизнь.


Понравилось? на наш дайджест в Facebook, Instagram, Telegram – в нем мы рассказываем об истории и о сегодняшнем дне Америки, и в первую очередь о том, что происходит в Бостоне и Массачусетсе.

Звоните также для получения консультации или организационной помощи, если собираетесь в США, по делам и не только.

Аутентичный текст проекта WelcomeToMA © и “ILike.Boston”™. All Rights Reserved. 2024. Использование текстовых материалов без изменений онлайн в некоммерческих целях разрешается c упоминанием названия проекта «Welcome to MA»© (или ленты новостей “ILike.Boston”™) и активной ссылки на оригинал материала на сайте или на одной из соцсетей издания.