Доступное жилье в городе и штате: откуда деньги? 

Недавно администрация губернатора Массачусетса Моры Хили анонсировала нововведения, цель которых – борьба с жилищным кризисом в штате. В Массачусетсе остро не хватает доступного по цене жилья – и съемного, и покупаемого на правах собственности. В метрополии Бостона значительная часть жилых домов была построена в период с конца 18-го до середины 20-го века, а близкая береговая линия океана и дельты рек всегда задерживали рост инфраструктуры и расширение жилого фонда. 

В центре города практически нет перпендикулярных улиц, он очень похож на уютные городки средневековой Европы с вымощенной мостовой и кирпичными фасадами. Но шарм шармом, а с чисто прагматической стороны хаотичная застройка 300 летней давности – это большая проблема для реновации. Про цены на недвижимость лучше поговорить отдельно – они заоблачные даже на ветхое жилье. Об этом – в другой статье (подписывайтесь на наши новости). 

Откуда деньги?

Сразу ответим на этот главный вопрос: деньги – из бюджета, а он, как известно, складывается из налоговых поступлений от жителей штата.

Новый законопроект предусматривает ассигнование $4,1 млрд на создание более чем 40 000 единиц доступного жилья, которым в основном пользуются люди с невысоким уровнем дохода. Часть этой суммы пойдет на ремонт и обновление существующих домов, которые подпадают под данную категорию жилфонда. 

Помимо огромных инвестиций, осуществление этого проекта также потребует принятия 28 поправок к существующим законам. Результатом всех этих организационно-финансовых усилий должно стать значительное улучшение ситуации с доступным жильем в штате. Закономерно, такой масштабный проект не может устраивать всех – с самого начала он столкнулся с критикой экспертов по недвижимости и оппозицией со стороны небольших муниципалитетов штата. 

Судя по всему, часть суммы $4,1 млрд соберут за счет нового налога на продажу недвижимости стоимостью $1 млн и более. Учитывая, что миллион долларов – это фактически средняя цена по бостонской метрополии, под действие нового законодательства (в разговорном варианте – «под раздачу») попадет большинство тех, кто собирается продать недвижимость. Поэтому многие жители штата без энтузиазма смотрят на планируемые администрацией г-жи Хили «тектонические сдвиги» в преодолении жилищного кризиса.

Суть законопроекта

Администрация Моры Хили заявила, что планирует представить на утверждение законодателей штата законопроект, который должен радикально содействовать устранению нехватки доступного жилья. «Ценовой ярлык» проекта – $4,1 млрд, из которых $1,6 млрд выделяются на обновление, ремонт и модернизацию уже построенной недвижимости этой категории. Как считают эксперты из The Greater Boston Interfaith Organization, такая сумма способна значительным образом поправить положение со старым жильем. 

Остальные деньги, как предполагается, пойдут на строительство нового доступного жилья (около 40 000 домов и квартир) и выплату финансовой поддержки арендаторам этой недвижимости. 

Подводные камни 

Новый жилищный законопроект, как уже говорилось выше, предполагает введение 28 изменений в законы о застройке по всему штату; это вызывает сопротивление со стороны местных властей ряда городов Массачусетса, которые считают, что законодательные новшества ограничат их право распоряжаться собственной землей. 

Впрочем, эксперты из Abundant Housing Massachusetts утверждают, что эта политика заимствована из успешного опыта других штатов и что такие изменения жизненно необходимы для преодоления нехватки доступного жилья в Массачусетсе. Конкретные изменения законов будут обсуждаться в ходе предварительного обсуждения законопроекта. К моменту его принятия законодательным собранием штата и представления на подпись губернатору законопроект наверняка претерпит значительные изменения, учитывающие интересы разных сторон в данном вопросе. 

Почем налог? 

Как мы уже говорили, часть из запланированных $4,1 млрд планируется набрать за счет нового налога на продажу дорогой недвижимости. 

Налог составит 0,5% – 2% на сделки по покупке недвижимости стоимостью свыше $1 млн. Взиматься он будет с разницы цены и заданного порога в миллион долларов. К примеру, если вы продаете дом за 1,7$ млн, облагаемая налогом сумма составляет $700 000; 0,5% от этой суммы – $3500, 2% – $14 000.

Администрация губернатора также рассчитала, что если все города введут однопроцентный налог, то за год это может принести около $329 млн. 

Кого затронет налог?

Налог, как сперва может показаться, коснется только жителей пригородов Бостона вроде Уэстона, где средняя цена за дом на одну семью – $2 млн, Уэлзли – $1,6 млн, или Винчестера – $1,4 млн. Но если честно, то в ближнем «Прибостонье» за миллион можно купить разве что избушку, а большинство домов в радиусе 10 миль от центра стоит намного больше. 

Ну, а в среднем по штату под налог попадает около 18% всех сделок по продаже жилой недвижимости. 

Что думают эксперты? 

Эван Хоровиц – исполнительный директор Center for State Policy Analysis при Tufts University, считает, что в сегодняшней ситуации роста цен на рынке недвижимости под налог может попасть около 30% всех сделок купли-продажи. 

В свою очередь, крупные игроки жилищного рынка вроде NAIOP Massachusetts, Greater Boston Real Estate Board и Greater Boston Chamber of Commerce опасаются того, что эти нововведения могут негативно сказаться на рынке недвижимости, который в последние годы находится в сложном положении: после пандемии подгоняемые инфляцией цены растут, как грибы после дождя под солнышком. 

В то же время администрация мэра Бостона, Мишель Ву, сообщила, что 2% налога на сделки по жилой и коммерческой недвижимости дороже $1 млн в 2021 году принесли в казну города более $100 млн.

Когда закон вступит в силу?

Когда – пока трудно сказать: рассмотрение финальной версии законопроекта назначено на июль 2024 года. Надо учитывать, что среди тех, кто будет его принимать, доминируют владельцы дорогой недвижимости: следовательно, наверняка стоит ожидать существенных изменений в предложенной налоговой политике. 

Кроме того, принятие нового закона, вероятно, вызовет возмущение из-за того, что за последние 30 лет цены на недвижимость в Массачусетсе выросли в 11 раз и продолжают

Более подробно вы можете познакомиться с этой темой в специальном медиа-проекте газеты The Boston Globe «Beyond the Gilded Gate». Там же – интерактивная карта города и пригородов с деталями предлагаемой реформы. 

Дополнительную информацию на русском языке для беженцев, студентов, о программах инвестирования и вопросах иммиграции в США вы можете получить, записавшись на консультацию.

Понравилось? Подписывайтесь на наш дайджест в Facebook, Instagram, Telegram – – в нем мы рассказываем об истории и о сегодняшнем дне Америки, и в первую очередь о том, что происходит в Бостоне и Массачусетсе. Звоните также для получения консультации или организационной помощи, если собираетесь в США, по делам и не только.